新青安、限水位、政策鬆綁? 購屋族最想知道的真相

針對非首購、換屋族、第二戶以上貸款者，銀行必須限制貸款成數。如：

• 第二戶房貸：最高5成

• 第三戶以上：可能僅3成

因此，若你本身已有房子且有房貸，想買第二間，銀行可能直接告訴你：「成數最高五成」。自備款瞬間從二成跳到五成，買房計畫自然被打亂。

這條被視為「水位限制」的核心。
若銀行存款＋債券＝100億，房貸最多只能貸30億，當銀行已接近30%上限，就算你條件很好、信用完美、購屋動機正當，銀行仍可能婉拒。不是你不好，只是：銀行沒空間做你的案件。

台灣銀行業的房貸比重近年來逼近40%天花板。也就是說：銀行可以放款，但不能「太多都放在房貸」。即便72-2鬆綁，新青安可以不算，但不動產集中度仍未鬆綁，因此銀行房貸仍然不能大開水龍頭。

首先要理解的是，台灣房貸利率並不是單獨存在，它深受全球資金成本、央行政策、以及金融市場利率影響。

從2022年起，美國與主要央行為了壓抑通膨，進行史上罕見的快速升息循環。雖然2024–2025年逐漸看到「通膨降溫」、升息步調放緩，甚至部分國家開始微幅降息，但整體利率水準仍遠高於疫情前。換而言之，世界已從「超低利率時代」回到「正常利率時代」。在這種大環境下，各國房貸利率同步回升，台灣也自然不可能回到1.3%、1.5%那種歷史低點。

另一個關鍵原因，是台灣銀行的房貸「水位」早已逼近上限。過去三年房市持續熱絡，不論是自住、換屋族，或是預售交屋潮帶動的貸款需求，都讓銀行房貸占比大幅提升。但銀行受到多項法規限制，例如：

• 房貸總額佔存款＋債券比重不得超過上限

• 不動產放款比率不得過度集中

• 第二戶以上貸款成數必須下調

在這些限制下，銀行即使「想做房貸」，也未必能「有空間做」。因此利率提高，變成銀行調節需求的手段：

• 利率高一點→自然會降低申貸量

• 申貸量下降→水位壓力減輕

這種調節方式比直接拒件更柔性，符合銀行策略，也避免市場恐慌。

利率會低，是因為銀行要搶客戶；利率會高，是因為銀行不缺客戶。而這三年正是「銀行不缺客戶」的典型狀況：

• 年輕家庭靠新青安大量湧入市場

• 預售交屋潮創下近十年新高

• 房價持續走高，購屋需求未見明顯下滑

• 多數人認為房價不會跌，反而加速進場

在需求明顯偏強的情況下，銀行自然不需要透過「低利率」吸引案件。只要維持審核、控管風險、把有限的水位留給優質客戶即可。這也是為什麼2.5%左右的利率，逐漸成為多數銀行的「地板價」。

因此，利率不再是決定成功率的關鍵，購屋族應調整觀念，在目前的市場架構下，比起糾結利率差0.1%、0.2%，更重要的事其實是：

• 貸款成數是否足夠？

• 能不能如期撥款？（尤其預售交屋族）

• 審核是否順利通過？

• 需不需要補文件、補財力？

• 銀行是否願意承作這個物件？

因為這幾年「貸不到」的風險，遠高於「利率略高」。要知道，差0.1%的利率，一年可能只差幾千元；但成數被砍、貸不下來，可能是數十萬、甚至百萬的資金缺口，嚴重時甚至造成整個買房計畫破局。

• 你「如何」擁有這筆錢？

• 這筆錢的來源是否乾淨、穩定、無風險？

• 你是否有能力在未來30～40年穩定還款？

因此金流審查絕不是「看帳戶裡的數字」，而是一種「行為追蹤」，看的是你的收入軌跡是否連貫、資金來源是否合理、帳戶動態是否符合你的人設（職業、收入、財務狀態）。

在目前銀行水位吃緊、審查趨嚴的環境之下，金流的檢查程度比過去5～10年更細緻、要求更高，任何不合理的流動，都可能被視為高風險訊號。而他們必須把有限的貸款額度留給「風險最低」的客戶，因此每一筆金流，都要合理、可溯源、具備邏輯性。

房子可以看地段、屋況、坪數；但「人」的穩定性，才是銀行最難預測的。因此銀行會從多層面審查你的生活、工作、收入結構，包括：

• 收入是否穩定

• 是否有固定薪轉

• 稅單、扣繳憑單是否正常

• 是否有副業收入卻未報稅

• 工作是否屬高風險產業

值得注意的是：創業者、自由業者、SOHO會比上班族難貸得多，即使實際收入較高也一樣。